Zurück zur Startseite

Neue Wohnungen in Biesdorf

Mit 15.120 Wohnungen in Hellersdorf und 512 in Marzahn ist die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH einer der größten Immobilien-Dienstleister in Marzahn-Hellersdorf und Berlin. Ingo Malter, seit 2010 Geschäftsführer der STADT UND LAND, gibt im Interview mit unserem Mitarbeiter Thomas Braune Auskunft über die Wohnungssituation und die Baupläne der Gesellschaft im Bezirk.

Herr Malter, in den letzten Jahren sind auch in Marzahn-Hellersdorf die Mieten gestiegen. Seit 2013 um 13,5 Prozent – der höchste Wert in ganz Berlin. Gleichzeitig entstehen laut Medienberichten nur 8 neue Wohnungen im Bezirk. Was will die STADT UND LAND, die sich auch einer sozialen Aufgabe verschrieben hat, dagegen tun?
Die 13,5 Prozent kann ich so nicht bestätigen. Auch bei uns gibt es, bedingt durch einen Anstieg der Kosten, natürlich Änderungen in der Miethöhe. Die Mieten steigen bei uns jedoch deutlich moderater als bei freien Vermietern. Das liegt zum einen am vereinbarten Mietenbündnis, das wir mit dem Land Berlin abgeschlossen haben. Da gibt es Einschränkungen bei der Erhöhung der Mieten im Gegensatz zu den gesetzlichen Möglichkeiten. Wenn sich Mieter dennoch durch die Mieterhöhung überfordert fühlen, können sie sich an uns wenden, wir prüfen das und nehmen die Mieterhöhung teilweise oder ganz zurück. Zum anderen haben wir deutlich geringere Durchschnittsmieten als der Markt.
Was das Thema Neubau angeht: Wir haben zwei konkrete Neubauvorhaben in Marzahn-Hellersdorf in der Planung: Das Neubaugebiet auf dem Gut Alt-Biesdorf, wo mindestens 370 neue Mietwohnungen entstehen. Außerdem planen wir, auf einem Vorratsgrundstück in der Louis-Lewin-Str. Geschosswohnungsbau für breite Bevölkerungsschichten zu realisieren. Dort können ca. 130 neue Wohnungen entstehen. Also auch in Marzahn-Hellersdorf findet ein erheblicher Anteil unserer Neubauvorhaben statt. Wenn die Verfahren gut laufen, können beide Projekte bald in Baubeginn gehen. Auf dem Gut Alt-Biesdorf werden bereits alte Gebäude abgerissen.

Welche Maßnahmen sind beim Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mietenkonkret zum Schutz der Mieter*innen vereinbart?
Die wesentlichen Punkte: Laut Gesetz kann der Vermieter innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 % erhöhen – orientiert am Mietspiegel natürlich und wenn es die rechtlichen Rahmenbedingungen erlauben. Wir haben freiwillig vereinbart, dass wir die Mieten nur – wenn nötig – um 15 % alle vier Jahre erhöhen.  In der Realität kommt das ausgesprochen selten vor. Bei unserer letzten Mieterhöhungsrunde lag die durchschnittliche Mieterhöhung bei 13 Euro pro Wohnung und Monat. Das ist für die meisten Haushalte leistbar. Es gibt eine weitere Restriktion: Wenn wir modernisieren legen wir nur 9 statt der möglichen 13 % der Modernisierungsanteile auf die Miete um. Zudem müssen zunächst aus der Investition alle Instandhaltungsleistungen herausgerechnet werden. Das sind in einem typischen Modernisierungsfall etwa 70 % der Kosten. Von den verbleibenden 30 Prozent können wir dann 9 % auf die Jahresnettokaltmiete umlegen.

Zu den Planungen im alten Dorfkern in Biesdorf: Was für Wohnungen sollen dort entstehen und welche Mieten sollen veranschlagt werden?
Die Wohnungen werden einen sehr vernünftigen Neubaustandard haben. Das ist schon durch die gesetzlichen Rahmenbedingungen (Energieeinsparungsverordnungen, Barrierefreiheit, Schallschutz, technische Ausstattung) vorgegeben. Wahrscheinlich werden alle Wohnungen Terrassen oder Balkone haben. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 40 und im Einzelfall 95 qm². Die meisten Wohnungen werden 1,5 – 2 Zimmer haben und im Schnitt bei 65 qm² liegen. Im frei finanzierten Teil wird sich eine Kostenmiete von ca. 9,50 pro qm² ergeben. Wir werden aber 30 % der Wohnungen gefördert errichten, woraus sich dann eine Nettokaltmiete von 6,50 Euro pro qm² ergeben wird.

Wann werden die Wohnungen fertig sein?
2016 wollen wir mit den Hochbaumaßnahmen beginnen, so dass die ersten Wohnungen bis Mitte 2017 fertig werden. Die Baumaßnahmen werden sich aber auch noch über das Jahr 2019 hin erstrecken.

Welche Art von Wohnungen werden in der Louis-Lewin-Str. entstehen?
Die Wohnungen dort werden mit denen in Biesdorf vergleichbar sein. Es entspricht ja unserem Auftrag, für breite Bevölkerungsschichten Wohnungen vorzuhalten. Auch dort wird es also einen Förderanteil geben. Die Gebäude werden sich in die Umgebung einpassen; dem Stadtbild angemessen also 4- oder 5-Geschosser. Der Standard wird der gleiche sein, wie bei allen unseren Neubauten. Bei uns gibt es keine Luxusausstattung, aber die Wohnungen sind so konzipiert, dass sie über viele Jahre gut vermietet werden können.

Im politischen Raum wird oft die Frage diskutiert, welcher Art Wohnungsbau in der Großsiedlung stattfinden soll. Also hochwertige Nachverdichtung oder möglichst viel Wohnraum zu möglichst günstigen Mieten?
Wir als Fachleute der Wohnungswirtschaft gehen davon aus, dass der Nachfragedruck in Berlin noch über Jahre anhalten wird – auch in der Peripherie. Deshalb bauen wir auch dort. Berlin hat enorme Attraktivität, u. a. weil es eine preisgünstige Stadt ist – auch was das Wohnen angeht. Zu den normalen Migrationsbewegungen in der Stadt kommt das Thema Flüchtlinge massiv auf uns zu.  Als dauerhafte Bestandshalter sind wir daran interessiert, gemischte Quartiere zu haben. Wir wollen weder Luxusquartiere noch Ghettos erzeugen. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass sich dann stabile Quartiere ergeben, wenn eine gute Mischung aller Einkommensgruppen, Familien, Lebensformen und Kulturen vorhanden ist. Wir versuchen deshalb ein breites Spektrum abzudecken. Aber immer mit dem Schwerpunkt auf Geringverdiener.

Was heißt das konkret für den Wohnungsbau? Hochhäuser? Plattenbau?
Das ist natürlich standortabhängig. Konkret in Hellersdorf ist für uns die bisherige Traufhöhe – also 4-6-Geschosser – bestimmend. Eine persönliche Anmerkung von mir: Ich halte das auch für das gute Maß, weil die Anonymität in sehr großen Gebäuden steigt und keine gute Nachbarschaft fördert. Wir versuchen natürlich kostenoptimiert zu bauen, um so auch niedrige Mieten im frei finanzierten Bereich anbieten zu können. Dafür sind dann Themen wie modulares Bauen, serielles Bauen durch Vorfertigungen, zu betrachten. Standardisierte Gebäude müssen keine übertriebene Homogenität aufweisen. Individuelle Gestaltung ist auch dort möglich. Wo Vorfertigung Sinn macht, sollte man das tun. Beispielsweise bei Balkonen. Im Dialog mit den Baufirmen haben wir aber gelernt: Vorfertigung ist nicht immer günstiger. Dazu brauchen Sie große Stückzahlen am selben Standort.

Gibt es denn in der Großsiedlung noch genügend freie Flächen für Geschosswohnungsbau im großen Stil? Und wie kommt man als Wohnungsbaugesellschaft an die Grundstücke?
Die Flächen, die bereits in unserem Eigentum sind, nutzen wir für Geschosswohnungsbau. Die Louis-Lewin-Str. ist da das beste Beispiel. Wenn wir zusätzliche Grundstücke benötigen, gehen wir den Weg über das Land Berlin. Die Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) – früher der Liegenschaftsfonds – hat die Hoheit über die landeseigenen Grundstücke. Unter Umständen werden diese Grundstücke einfach bei uns eingebracht, ohne dass wir sie bezahlen müssen.  Insbesondere für den Bezirk Marzahn-Hellersdorf kann ich sagen, dass die Verwaltung gerade für den Geschosswohnungsbau der öffentlichen Unternehmen ein offenes Ohr hat. Manchmal kaufen wir aber auch Grundstücke - das Gut Biesdorf zum Beispiel. Oft wird es dann aber schwer, geringe Mieten zu ermöglichen. Wir sind also bestrebt, zunächst alle Baureserven zu nutzen, die wir haben. Erst danach bewerben wir uns regelmäßig um Grundstücke der BIM.